Wzrost podatku mieszkaniowego w 2026 roku: Wynajmij pokój długoterminowo, aby zrównoważyć swoje koszty

W obliczu pogłębiającego się kryzysu mieszkaniowego, francuskie przepisy podatkowe stają się znacznie surowsze dla właścicieli nieruchomości nieużywanych lub niedostatecznie wykorzystywanych. Wraz z wejściem w życie podwyżki podatku mieszkaniowego w 2026 r., utrzymywanie drugiego domu pustego przez większą część roku lub posiadanie wakatu staje się poważnym obciążeniem finansowym. W Roomlala wiemy, jak bardzo te nowe opłaty mogą wpłynąć na budżet rodzinny lub rentowność inwestycji w nieruchomości.

Na szczęście istnieją legalne, solidarne i bardzo korzystne rozwiązania pozwalające przeciwdziałać tej presji podatkowej. Wynajęcie części nieruchomości na długi termin, czy to za pomocą umowy dla studenta, czy umowy mobilności, pozwala nie tylko uniknąć tych kar, ale także generować dochody zwolnione z opodatkowania. W tym artykule wyjaśniamy nowe ramy prawne na 2026 rok i tłumaczymy, w jaki sposób wynajem pokoju w ramach homestay może zamienić Twoje podatki w gwarantowane dochody.

Przeczytaj także: Regulacje CIN we Włoszech: Dlaczego wynajem pokoju długoterminowo przyciąga właścicieli pod koniec 2026 roku, PLF 2027 i wynajem umeblowanych mieszkań: co właściciele muszą wiedzieć tej jesieni i Ustawa o mieszkalnictwie 2026: Co zmienia się w kwestii wynajmu pokoi w Hiszpanii

Zrozumieć podwyżkę podatku mieszkaniowego w 2026 r. i presję podatkową

Rok 2026 stanowi punkt zwrotny we francuskim systemie podatków lokalnych. Zgodnie z dekretem nr 2025-1267 z dnia 22 grudnia 2025 r., ponad 3600 gmin zostało sklasyfikowanych jako „obszary o napiętej sytuacji mieszkaniowej” (zone tendue). Klasyfikacja ta to nie tylko nazwa administracyjna: pozwala gminom na nałożenie znacznego dodatkowego podatku na drugie domy. Ta podwyżka podatku mieszkaniowego od drugich domów (THRS) może teraz sięgać nawet 60% w zależności od decyzji rad gmin. Dla właściciela końcoworoczny rachunek może więc wzrosnąć o setki, a nawet tysiące euro.

To jednak nie wszystko. Ustawodawca postanowił również bezpośrednio zająć się lokalami całkowicie nieużywanymi. Ustawa budżetowa na 2026 rok zatwierdziła połączenie podatku od pustostanów (TLV) oraz podatku mieszkaniowego od pustostanów (THLV). Od 1 stycznia 2027 r. oba te podatki zostaną połączone w jeden (TVLH), którego stawki zostaną jeszcze bardziej podniesione. Cel rządu jest jasny: wymusić powrót na rynek nieużywanych metrów kwadratowych, aby zapewnić zakwaterowanie studentom i pracownikom.

Uwaga, tutaj konieczna jest czujność: wielu właścicieli uważa, że może zniwelować te podatki poprzez krótkoterminowy wynajem wakacyjny (typu Airbnb). To błąd strategiczny. Krótkoterminowy wynajem turystyczny nie zmienia charakteru podatkowego nieruchomości. Ponieważ lokal nie stanowi głównego miejsca zamieszkania dla Twoich tymczasowych najemców, nadal jesteś zobowiązany do zapłaty podwyższonego podatku mieszkaniowego oraz podatku od pustostanów. Aby pozbyć się tych obciążeń, jedynym wyjściem jest przejście na wynajem długoterminowy.

Rentowność drugiego domu lub pustostanu dzięki wynajmowi długoterminowemu

Aby uniknąć podlegania pod THRS lub TLV, złota zasada jest prosta: Twoja nieruchomość lub jej znacząca część musi stać się głównym miejscem zamieszkania najemcy. W Roomlala wspieramy Cię w przygotowaniu umów idealnie dostosowanych do tego celu, bez konieczności wiązania się na 3 lata, jak w przypadku klasycznej umowy najmu nieumeblowanego.

Wynajem studencki: rozwiązanie korzystne dla obu stron

Umowa najmu dla studenta to kontrakt na wynajem lokalu umeblowanego o skróconym czasie trwania do 9 miesięcy, co dokładnie odpowiada roku akademickiemu. To doskonałe narzędzie do czerpania zysków z drugiego domu, który chcesz odzyskać latem na własny wypoczynek. Wynajmując nieruchomość studentowi od września do maja, zapewniasz mu dach nad głową w warunkach niedoboru mieszkań, jednocześnie prawnie kwalifikując swoją nieruchomość jako „główne miejsce zamieszkania najemcy” w tym okresie.

Ta przekwalifikacja jest magiczna z punktu widzenia podatkowego: automatycznie zwalnia Cię z dodatkowego podatku od drugich domów. Co więcej, studenci zazwyczaj mają solidnych gwarantów (rodziców) lub korzystają z państwowej gwarancji Visale. To bardzo pewny profil najemcy. Weźmy przykład Martine, właścicielki mieszkania w Montpellier (miasto w strefie o napiętej sytuacji). Decydując się na 9-miesięczną umowę studencką, zaoszczędziła 850 euro na podwyżce podatku mieszkaniowego, jednocześnie pobierając regularne czynsze, a w lipcu i sierpniu mogła cieszyć się swoją nieruchomością.

Umowa mobilności: elastyczność i korzyści podatkowe

Jeśli okres 9 miesięcy Ci nie odpowiada, umowa mobilności (bail mobilité) jest niezwykle elastyczną alternatywą. Stworzona dla osób będących w sytuacji mobilności zawodowej (stażyści, praktykanci, pracownicy tymczasowi, osoby na szkoleniach), ta umowa najmu lokalu umeblowanego może trwać od 1 do 10 miesięcy i jest nieodnawialna. Podobnie jak umowa studencka, nadaje ona lokalowi status głównego miejsca zamieszkania dla najemcy tymczasowego, chroniąc Cię przed skutkami podwyżki podatkowej z 2026 roku.

Wielką zaletą umowy mobilności jest jej elastyczność. Możesz wynająć pokój w swoim głównym domu lub drugim domu na 3 miesiące inżynierowi w delegacji, a następnie na 5 miesięcy pielęgniarce. Choć umowa ta zabrania żądania od najemcy kaucji (dépôt de garantie), jest ona automatycznie kwalifikowalna do gwarancji Visale, która pokrywa zaległości w płatnościach i ewentualne zniszczenia. To doskonały sposób na rentowność nieruchomości we własnym tempie.

Wynajem pokoju w ramach homestay: opodatkowanie i zwolnienia w 2026 r.

Oprócz unikania lokalnych dopłat, wynajem części własnego głównego miejsca zamieszkania oferuje wyjątkową niszę podatkową. Jeśli masz w domu jeden lub więcej nieużywanych pokoi (na przykład syndrom „pustego gniazda” po wyjeździe dzieci), ustawodawstwo zdecydowanie zachęca do ich wynajmu.

Zwolnienie z podatku dochodowego przedłużone

Zgodnie z artykułem 35 bis francuskiego Ogólnego Kodeksu Podatkowego, dochody z wynajmu umeblowanego pokoju w ramach głównego miejsca zamieszkania korzystają z całkowitego zwolnienia z podatku dochodowego. W obliczu kryzysu mieszkaniowego rząd rozsądnie przedłużył to bardzo zachęcające rozwiązanie do 31 grudnia 2026 roku. Oznacza to, że otrzymywane czynsze nie zwiększą Twojej podstawy opodatkowania, co jest znaczącą korzyścią netto w porównaniu z klasyczną inwestycją na wynajem.

Jednak zwracamy uwagę na ścisłe punkty kontrolne, aby skorzystać z tego zwolnienia. Po pierwsze, wynajmowany pokój musi być integralną częścią Twojego głównego miejsca zamieszkania. Osobne budynki gospodarcze z niezależnym dostępem (takie jak wykończone studio w głębi ogrodu lub zaadaptowany garaż) są wykluczone z tego mechanizmu i podlegają klasycznemu opodatkowaniu LMNP (nieprofesjonalny wynajem umeblowany). Po drugie, pokój musi spełniać standardy przyzwoitości, co oznacza minimalną powierzchnię 9 metrów kwadratowych i okno wychodzące na zewnątrz.

Limity czynszu do przestrzegania w 2026 r.

Aby to całkowite zwolnienie z podatku miało zastosowanie, ustawodawca wymaga, aby żądany czynsz pozostawał „rozsądny”. Administracja podatkowa co roku ustala limity rocznego czynszu bez opłat, których nie można przekroczyć. Na rok 2026 limity te zostały zrewidowane, aby uwzględnić inflację.

• W regionie Île-de-France: limit ustalono na 215 euro za metr kwadratowy rocznie.
• W pozostałych regionach (prowincja): limit wynosi 159 euro za metr kwadratowy rocznie.

Weźmy konkretny przypadek, aby lepiej zrozumieć. Jeśli mieszkasz w Lyonie (prowincja) i wynajmujesz umeblowany pokój o powierzchni 15 m2 w swoim mieszkaniu, roczny czynsz bez opłat nie może przekroczyć 2385 euro (15 x 159), czyli około 198 euro miesięcznie. Jeśli przestrzegasz tego limitu, dochody te będą w 100% wolne od podatku. Jeśli zdecydujesz się wynajmować drożej, co jest całkowicie legalne, po prostu stracisz pełne zwolnienie, a Twoje dochody trafią do klasycznego systemu micro-BIC, który nadal jest korzystny dzięki ryczałtowej uldze w wysokości 50%.

Jak Roomlala wspiera Cię w tej legalnej transformacji

Poruszanie się po reformach podatkowych, podwyżkach podatków i różnych typach umów może wydawać się przytłaczające. W Roomlala naszą misją jest uproszczenie tych wszystkich formalności, aby pozwolić Ci przyjmować najemców z pełnym spokojem. Oddajemy do Twojej dyspozycji bezpieczną platformę zaprojektowaną specjalnie do wynajmu pokoi w ramach homestay oraz umów średnio- i długoterminowych.

Kiedy dodajesz ogłoszenie na naszej stronie, zyskujesz dostęp do społeczności tysięcy studentów i młodych aktywnych osób, których profile są zweryfikowane. Dostarczamy wzory umów zgodne z najnowszymi przepisami z 2026 roku, niezależnie od tego, czy chodzi o umowę studencką, umowę mobilności czy kontrakt współdzielenia mieszkania między pokoleniami. Nie musisz być prawnikiem: wszystko zostało przemyślane tak, aby zabezpieczyć Twój proces od A do Z.

Co więcej, nasz bezpieczny system płatności online gwarantuje, że otrzymasz czynsz na czas, bez konieczności zarządzania wezwaniami do zapłaty. W obliczu podwyżki podatku mieszkaniowego w 2026 roku nie pozwól, aby Twoje puste pokoje stały się obciążeniem finansowym. Dołącz do tysięcy gospodarzy Roomlala, którzy już dokonali wyboru wynajmu długoterminowego: zamortyzujesz swoje koszty, zwiększysz swoją siłę nabywczą i przeżyjesz wzbogacające doświadczenie, pomagając komuś znaleźć zakwaterowanie.